完善住房租赁行业标准　规范发展长租房市场——访全国政协常委、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康

今年全国两会，全国政协常委、广东省政协副主席、九三学社广东省委员会主委、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康围绕长租房发展、如何解决农业农村现代化过程中用地问题等话题建言献策。

完善住房租赁行业标准规范办事流程

今年政府工作报告指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》和2020年12月召开的中央经济工作会议作出了“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”的工作部署。张少康对《中国建设报》记者表示，“长租房”的提出，表明住房租赁将逐步从一种阶段性、临时性的居住模式，向长期性、稳定性的居住模式转变。长租房意味着住得更长久、更安心、更舒适，同时也对住房租赁发展提出了更多、更高的要求。

张少康在“关于促进长租房发展的提案”中指出，目前长租房发展面临以下问题，需要逐步解决：

住房租赁企业支持和监管政策尚不完善。以分散转租业务为主的轻资产型租赁企业、以集中改造出租为主的中资产型租赁企业和以自建自持为主的重资产型租赁企业在开发投资、运行管理、收入回报、潜在风险等各方面存在较大差异，但现有政策没有对不同类型的企业进行区分。

住房租赁行业缺乏行业标准。在房屋安全、消防验收等方面，企业不知道怎样做才是符合要求的。在商业办公、工业、仓储等各类非住宅用房被改造为租赁住房时，也没有明确的流程和办事指引。

住房租赁企业用水用电优惠落地难。2016年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。但在实际操作过程中，住房租赁企业与供电、供水公司缺乏有效调价渠道，导致优惠政策迟迟难以落地。

住房租赁行业产业链条尚不成熟。住房租赁是一个非常庞大的产业，除租金收入外，还包括前期的小区环境改造、房屋装修，后期的日常服务、运营管理以及配套的各类生活服务、增值服务等。但目前，租赁产业链条不同环节的经营者往往处于信息不对称的状态，如长租公寓经营者很难通过公开场合找到可供改造的房源信息，而有闲置用房的房东又很难找到专业的运营团队，进而限制了行业的快速发展。

针对长租房发展中面临的问题，张少康建议：

对轻资产型、中资产型、重资产型住房租赁企业和住房租赁中介企业进行分类管理。对不同类型企业分别制定差异化的支持和监管政策，如对于自建自持重资产型的租赁企业，要进一步加大税费优惠支持力度，增强企业生存能力，并可探索通过“租赁住房﹢限价房﹢配套商品房”混合开发等模式，提高行业吸引力。对于分散转租轻资产型的租赁企业，要严格禁止“长收短付”，并建立租金监管机制。

尽快完善住房租赁行业标准，规范办事流程。建立新建、改造租赁住房的房屋安全标准、消防验收标准等，明确管理要求。制定商业办公、工业、仓储等非住宅改造为租赁住房的工作指引，明确流程和管理部门，提高工作效率。

建立住房租赁企业名录，推动各项优惠政策落地。住房租赁企业成立后应立即向当地住房和城乡建设部门提供开业报告。住房和城乡建设部门依据开业报告和实际经营情况建立住房租赁企业名录。地方政府以住房租赁企业名录为依据，统一向供水、供电等部门争取价格优惠。

搭建企业交流合作平台。鼓励地方政府通过举办住房租赁行业博览会、建立住房租赁商洽信息平台等方式，为住房租赁产业链条不同环节的企业牵线搭桥，促进企业合作，并在各环节培育一批品牌企业。#p#分页标题#e#

鼓励发展“企业长租房”。鼓励有条件的企业通过自建或统租的形式筹集长租房，并通过为员工提供单位宿舍的形式解决好本单位员工的住房问题。税务部门可通过允许企业将单位宿舍租金或运营成本纳入税费抵扣范围等方式，为企业提供支持。

鼓励住房租赁企业参与老旧小区改造。运用系统思维，在制订老旧小区改造计划时，充分考虑资金平衡和后期使用功能，鼓励住房租赁企业参与老旧小区改造，推动小区改造和房源筹集工作相统一。

实现农业农村现代化解决用地问题是关键

习近平总书记指出，农业农村现代化是实施乡村振兴战略的总目标，坚持农业农村优先发展是总方针，产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕是总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系是制度保障。

张少康密切关注农业农村现代化问题，今年全国两会带来了“关于解决农业农村现代化过程中用地问题的提案”。

张少康告诉《中国建设报》记者，推进农村产业兴旺、实现农业农村现代化，解决用地问题是关键。调查发现，农村用地主要存在以下问题：

村镇规划未落实乡村振兴要求，规划实效性不足。党的十九大提出实施乡村振兴战略，并将其写入党章，意味着对农业农村的发展提出了新要求，而现有多数村镇规划编制未能衔接乡村振兴要求，未从乡村振兴角度确定建设用地规模，未与土地利用总体规划有效衔接，造成农业农村发展与用地矛盾凸显。

建设用地规模和土地利用计划重城轻乡，用地保障不足。由于缺少农业发展土地资源的专项规划，各地建设用地规模和土地利用计划偏重城市建设和产业发展，对农业农村发展土地资源支持力度极为有限。农业农村历史遗留用地情况复杂，村集体现有存量用地少，造成用地统筹难。

社会资本的进入往往对规模化用地产生不利影响。个别社会资本进入农业农村后，对农村土地的使用非农化，土地承包者与经营者之间的平衡被打破，土地流转难度加大，影响规模化用地。

支持农业产业转型升级的优惠政策和配套制度滞后。随着农业加工业发展及农业功能的不断扩展，现行农用地政策和制度已经不能满足农业农村发展实际需要，需要新的优惠政策和配套措施予以保障。

针对目前存在的问题，张少康建议，落实乡村振兴要求，完善村镇规划体系。根据乡村振兴发展实际需要，对接国土空间规划体系新要求，通盘考虑农村土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等，落实乡村振兴战略，优化村庄布局，加快编制乡镇级国土空间规划和“多规合一”实用性村规。

加强对农村新产业新业态和产业融合发展的用地支持力度。充分保障农业农村发展建设用地规模，同时每年安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展，优先保障农业产业园、科技园、创业园、县域助农服务综合平台和镇村助农服务中心建设用地，支持现代农业园区和助农服务体系建设。鼓励各地充分利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业。

简化设施农用地报备手续。为进一步支持设施农业健康发展，各地要贯彻落实有关精神，让服务于农业生产的设施农业用地合法化，进一步简化设施农业用地报备手续；同时，要依法依规加大对假借设施农业用地之名搞农地非农化建设行为的查处力度，坚决杜绝假设施农业用地之名行房地产之实的情况在农村发生。

创新政策、优化管理，因地制宜、适度拓展土地使用功能。结合美丽乡村、特色小镇建设，鼓励农村集体经济组织充分利用“三旧”改造政策，依托市、县（区）公共资源交易平台或“三资”平台等公开平台，引入投资经营主体，推动农村配套设施改善、物业改造和产业转型升级。在不破坏耕作层的前提下，有序利用现有耕地进行农业结构调整，例如在田间搭建小木屋供游客居住，屋下地面种植喜阴药材、花卉等作物的复合利用土地，仍按耕地管理。允许本地居民利用自有住宅或其他条件，以建设改造民宿等方式依法从事乡村旅游经营，从根本上解决民宿发展难问题。#p#分页标题#e#

摘自　《中国建设报》　2021.03.10　记者　周丽