南京一批高标准商务楼宇投入运营“楼宇经济”正发力

龙虎网讯前不久，金陵饭店亚太商务楼以2017年度区属纳税达10.03亿元，成为南京首家“10亿元税收楼宇”。

与亚太商务楼类似，以国际5A级智能写字楼标准打造，政府与企业协力共促各项经济指标腾飞的楼宇，在南京还有很多。而由原先的“单中心”发展为“多中心”的城市商务楼宇新格局，则成为南京“楼宇经济”提速的催化剂。

在商务楼宇聚集的“新片区”，未来5年全市将有逾300万平方米的“高标准”写字楼投入运营，河西、鼓楼滨江、城南板块成为主要供应区域。在主城核心区新街口，除了领跑全市的亚太商务楼，三胞集团投资数亿元对国际金融中心、东方商城、新百等楼宇和广场进行整体改造；成贤大厦、天时商贸、华利国际大厦等7栋楼宇完成了1.1万平方米的“低效楼宇”改造……

通过“硬件”改善、产业升级、配套提档、服务到位、运营高标，南京的商务办公环境进一步加快向一线城市靠拢，激烈的竞争促进了楼宇产业的发展，南京的“楼宇经济”正迎来全速发展的“发力期”。

“高标准”新片区写字楼猛增

国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行于年前发布的《2017年南京写字楼市场回顾与展望》报告显示，去年南京写字楼租金水平稳中略升，空置率有所降低，其中河西板块空置率下降至25%，租金水平与传统商务区的差距不断缩小。河西金融聚集区受规划及政策利好的影响，金融类行业租赁成交面积占73%。

近日路过新街口转盘的市民无不发现，新百大广告屏上，“南京河西CBD”的宣传视频在不断播出——河西是南京“高标准”商务写字楼新区的代表区域之一。建邺区有关负责人介绍，自南京开发建设河西新城后，河西中央商务区（河西CBD）目前已基本形成产业集聚态势。

南京河西CBD将打造成金融、总部主导产业特色明显，区域影响力显著增强，具备一流投资经营环境的泛长三角区域金融中心核心功能区和总部经济中心。总面积22平方公里、核心区3.5平方公里的这一区域，是集金融、总部、文体、会展、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区和江苏省创业投资集聚发展示范区，也是省市重点打造的现代化国际性城市中心。据悉，全市近5年的楼宇成交面积持续增长，其中受河西金融城等热销办公项目的拉动，去年成交量同比上涨52.2%，创历史新高。

与此同时，鼓楼滨江和城南板块也将交付大量“高标准”写字楼。鼓楼滨江片区规划用地2.36平方公里，由美国SOM公司主持概念性城市设计，规划总建筑面积367万平方米，预计总投资超过600亿元，重点打造航运服务产业，其中南京长江国际航运物流服务中心项目一、二期规划建筑面积超过40万平方米。片区同时还将培育高端商务商贸产业，目前已吸引恒大、龙湖、中冶、深业、证大等国内知名地产企业集聚，今年下关滨江片区在建项目超80万平方米。目前，航运中心项目尚未完全交付，但已签约入驻14家航运管理服务机构、39家航运企业。

城南板块中，雨花台区的绿地之窗项目位于南京南站广场南侧，是南京乃至我国迄今为止较大型的高铁站配套工程，规划总建面积86万平方米。而同样位于南站旁的证大喜玛拉雅项目是少有的坐标性商业综合体，62万平方米体量涵盖了大商业、创客SOHO、5A级办公楼、商铺、酒店、酒店式公寓六大创新业态。

主城核心区“提档升级”

以新街口为代表的主城核心区，长期以来是南京商务商贸业发展的主阵地。然而，由于地域面积和楼宇空间面积受限、写字楼建成时间较长、租金价位较高等特点，坐拥“黄金地段”的这一区域出现“后继乏力”的现象。

较早明晰这一现状的金陵饭店亚太商务楼建设之初即锁定了“高标准”。亚太商务楼位于新街口CBD核心地段，总建筑面积17.3万平方米，其中写字楼6.6万平方米，由金陵饭店和新加坡欣光公司合资建设。金陵饭店总经理金美成介绍，这栋楼是集国际5A级智能写字楼、超五星酒店、精品商业于一体的高端商务综合体，因服务到位，饭店成立的金陵汇德物业公司被评为中国品质物业管理品牌。自2014年开业以来，这座写字楼先后吸引了微软、惠普、IBM、大金、德勤、辉瑞、平安普惠等近80家世界五百强企业、跨国公司和总部企业入驻。“细到空调风口温度，大到商务餐品质都有专业保证。”大金空调管理部部长孙若冰说，“来南京出差的同事发现，这里餐饮、住宿、办公一应俱全、服务到位、品质优异，可以一连几天足不出户。”

新街口“提档升级”的写字楼还有很多，中山东路9号的天时商贸中心已启动转型方案。玄武区新街口街道有关负责人介绍，由于产权分散、投资类小公司集聚等原因，3万平方米的楼宇2016年全口径税收仅331万元。为此，天时商贸集中整治了一批“疑似非法集资企业”，改为以金融保险经济及教育培训企业引进为主，目前平安保险及永达里保险已经入驻。经过转型，该楼去年1—9月份全口径税收已超过前年整年，载体的入驻率也从49%上升到72%。据悉，玄武区同步启动的7栋楼宇（园区）的转型，去年完成了1.1万平方米的升级提档，税收总量同比增加58%。

秦淮辖区内的新百、东方商城、新街口国际金融中心等由三胞集团斥资数亿元进行“提档升级”，楼宇面貌变化巨大，配套逐步完善，亮化达到国内先进水平。通过引进国际品牌，新街口地区更具国际色彩。与此同时，闲置多年的东铁管巷地块也于去年上市，香港置地集团顺利摘牌建设国际金融城项目。该项目将重新定位新街口产业，形成国际服务品牌聚集区，成为南京高端服务业新地标。

“楼宇经济”迎来大发展

建设“顶级楼宇”、强调“平方贡献度”、改善“低效楼宇”窘境，南京各区在建设“高标准”新区和提档升级“老牌核心区”的工作中，不断加速“楼宇经济”的发展。

政府的“助力”不可或缺。秦淮区为此制定了“楼宇经济”扶持政策，每年安排1000万元楼宇经济发展专项资金，主要用于发展“楼宇经济”专项奖励、支持升级改造楼宇基础配套设施等。对楼宇属地税收达到5000万元及以上的，分别给予楼宇物业10万元—200万元不等的奖励。此外，在税收增长较快、引进优质企业或项目、升级改造、打造特色集聚企业群等方面，也将分别给予奖励。2017年，秦淮区亿元楼宇达到9栋，5000万元楼宇达19栋。

鼓楼区去年税收亿元楼宇达16幢、楼宇税收总额约70亿元。该区坚守“以平方贡献度论英雄”的发展理念，以“产业、规模、产出”为导向，不断完善楼宇政策、创新服务模式、构建智慧楼宇管理模式、突出城市更新，打造楼宇经济良性循环生态圈。鼓楼区还在楼宇内设立社区服务中心，将经济、民生、城管、综治、党建等服务内容嵌入楼宇，服务中心还是楼宇内白领洽谈业务、学习读书、休闲娱乐等的共享平台。该区还设立了楼宇经济战略发展联盟，借助戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行等全球房地产五大行的专业力量展开合作。锁定亚太商务楼、中南国际广场、银河国际广场等高端楼宇，该区今年预计诞生10亿元税收楼宇3幢。

无论是主城核心片区还是新兴片区，由“业主主导”转向“租户主导”的竞争格局之下，南京各区纷纷实施了“一楼一策”、“定制建设”、“政务服务入驻”、“全程陪办代办”等举措，促使“楼宇经济”得以发展提速。

5大要素推动“楼宇经济”发展

戴德梁行作为全球性跨国房地产顾问机构、世界“五大行”之一，进入南京已经11个年头。日前，戴德梁行南京公司副总经理杨波接受本报记者采访时指出，楼宇经济发展若想取得成功，需要重视以下几点因素：硬件设计的前瞻性、持有产权的集中性、品牌自身的号召力、运营团队的专业性，以及政府政策及服务的助力。

“楼宇经济”的发展受到交通、政策、产业结构、配套设施等多种因素的影响，其中政府政策及相关规划尤其重要，因政府部门对产业形态规划、产业机构设置等具有重要的引导作用。在国内，直接受益于政府规划的经典案例有上海陆家嘴。政府规定国外金融机构在此注册、建设成本低于浦西、建立上海证券交易所、加大路桥隧道等配套建设，这些都促使了陆家嘴的急速发展。目前，陆家嘴集聚了360家中外金融机构，其中汇丰银行写字楼租金高达每天每平方米13.5元。

目前，国内区域中心城市的“楼宇经济”主要承载的是现代服务业产业，成功案例还有深圳福田CBD、郑州郑东新区、成都锦江新区等。现代服务业是楼宇经济发展的核心驱动力，具体的产业细分包括专业服务业、高新技术产业、服务外包产业、文化创意产业、生产性服务业等。提升“楼宇经济”的贡献度，重点需要大力发展上述产业。

前瞻设计、产权集中、运营专业、品牌号召，都是提振“楼宇经济”的要素。杨波介绍，戴德梁行参与了金陵饭店亚太商务楼前期策划，并为其提供独家租赁代理。通过该行国际化全球企业服务平台，成功引进了惠普、德勤、恒生银行等全球知名企业落户。

对于南京“楼宇经济”的发展，杨波提出了几点建议。首先是政府要对“楼宇经济”发展给予政策鼓励和支持，通过对楼宇、人才、企业等三方面的激励，制定“楼宇经济”发展的核心政策；其次应引入成熟开发商，确保其具有长期投资的战略，并具备较强资金运作能力和项目运营能力。此外，针对新兴商务区的发展，应遵循“商务—住宅—商业”的顺序。在初期，要重视商务及配套物业。而在快速发展期，酒店等则应加快建设。进入成熟期后，则应推动商业大规模发展，最终促使商务区的“成熟”。

此外，高起点、规模化的开发也有利于加快新兴商务区的市场接受度，政策引导及优惠扶持则将有助于产业的聚集，促进商务区的快速发展。

本报记者于洁尘查金忠殷学兵