《不动产单元设定与代码编制规则》国家标准解读

一、背景情况

2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》决定实行不动产统一登记。中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）和《不动产登记暂行条例》（国务院第656号令）明确要求建立不动产统一登记制度，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”，建设不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益。

在不动产分散登记的管理方式中，土地、海域、房屋和林木等不动产单元均采用不同的编码方法和规则，难以适应不动产统一登记的需要。“不动产统一登记”概念的提出，首次将土地、房屋、林地、草原、农村土地承包经营权、海域等统一纳入以土地（海域）为基础的登记体系。《不动产登记暂行条例》中第八条明确要求“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”以土地（海域）为基础，结合房屋、林木等不动产现行的编码规则，科学、合理、准确、统一划分和设定不动产单元，制定规范可行的不动产单元编码规则，为不动产权籍调查、不动产登记、不动产管理信息化建设等工作提供唯一的、标准的编码，为建立权界清晰、权益保障、便民利民、信息公开、运转高效、制度完善的不动产统一登记体系提供重要基础。

二、目的意义

不动产单元是指权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成，是不动产登记的基本单位，也是宗地（宗海）以及房屋、林木等定着物构成的基本权籍单位。《不动产单元设定与代码编制规则》充分考虑了《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则 第3部分：分类标准》（GB/T 20001.3）、《地籍调查规程》（TD/T 1001）、《海籍调查规范》（HY/T 124）、《房屋代码编码标准》（JGJ/T 246）、《林地保护利用规划林地落界技术规程》（LY/T 1955）、《农村土地承包经营要素编码规则》（NY/T 2538）等现行标准分类体系,以现有的地籍档案和数据为基础，建立了以不动产单元为载体的不动产单元编码体系，实现了土地、房屋、森林与林木、农村土地承包经营权、林地、草地、海域、无居民海岛等不动产的统一登记，能够准确、规范、科学地落实《物权法》的相关规定。

第一，有利于保护交易当事人的合法权益。在实践中，不动产单元编码是不动产权利客体和主体的唯一标识，制定科学、规范、统一的不动产单元编码，可以有效避免登记混乱，切实保护权利人的合法权益。

第二，有利于强化登记的公示和公信功能。如果不动产单元没有唯一、规范、科学的编码，不动产权利的主体和客体将难以标识，容易引发登记错误，也会直接降低不动产登记的公示和公信功能。

第三，有利于建设统一的信息平台。不动产信息管理的基本单位是不动产单元，不动产登记信息管理基础平台必须围绕有效管理不动产单元进行建设，科学、规范、唯一的不动产单元代码是不动产登记数据库建设、信息平台建设、数据交换和共享不可或缺的关键要素。

第四，有利于建设安全便捷的信息查询机制。不动产信息查询社会关注度较高，涉及信息安全保密和个人财产隐私，不动产单元编码规则的制定有利建立依法、安全、有效、便捷的信息查询机制。

三、主要内容

《不动产单元设定与代码编制规则》国家标准主要包括10个部分及参考文献。

第1部分：“范围”,主要界定《标准》的主要内容和适用范围。本标准规定了不动产单元的设定、代码结构和编制规则等，适用于不动产单元的设定、编码、标识、信息处理和交换等。

第2部分：“规范性引用文件”,列出了编制本《标准》所引用的国家和行业标准等引用文件。其中不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。#p#分页标题#e#

第3部分：“术语和定义”,主要对《标准》所涉及到专用名词和术语进行了定义，以指导正确理解《标准》。

第4部分：“地籍区和地籍子区的划分”，主要针对地籍区和地籍子区的划分要求做出了明确规定。

第5部分：“宗地（宗海）的划分”,主要对宗地（宗海）的划分要求作出了明确的规定。

第6部分：“定着物单元的划分”,主要对房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物单元的划分要求作出了明确的规定。

第7部分：“不动产单元设定”,主要对不动产单元的构成和设定规则作出了明确的规定。

第8部分：“不动产单元编码”，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，从代码结构、编码方法、代码表示方法三个方面对不动产单元的编码规则做出了明确规定

第9部分：“不动产单元代码变更”，对不动产单元代码的变更规则做出了明确规定。主要包括地籍区（地籍子区）代码变更规则、宗地号变更规则、宗海（含无居民海岛）号变更规则、定着物单元代码变更规则以及不动产灭失不动产单元代码的变更。

第10部分：“代码表”，依层次分别列举了本标准对各类不动产的单元编码举例。

参考文献部分：列出了本标准涉及的主要参考文献。